Welke belastingen betaalt u bij de aankoop van een woning in de Comunidad Valenciana?

Welke belastingen betaal je bij de aankoop van een woning in de Comunidad Valenciana?

Het kopen van een woning in de Comunidad Valenciana brengt bepaalde fiscale lasten met zich mee die u best op voorhand kent. Van directe belastingen zoals de BTW of de ITP tot de kosten van notaris en kadaster: de koper moet duidelijk weten hoeveel hij gaat betalen en waarom. In dit artikel lichten we alle belastingen toe die verbonden zijn aan een vastgoedtransactie in deze autonome regio.

Belastingen afhankelijk van het type woning

Het eerste grote fiscale onderscheid hangt af of de woning een nieuwbouw (obra nueva) of een bestaande woning is. Dit bepaalt de belangrijkste belasting die op de transactie van toepassing is.

Nieuwbouw: BTW en AJD

Bij aankoop van een nieuwbouwwoning rechtstreeks van een projectontwikkelaar wordt BTW (Impuesto sobre el Valor Añadido) betaald, die in de Comunidad Valenciana 10 % van de aankoopprijs bedraagt. Daarnaast moet ook AJD (Actos Jurídicos Documentados – zegelrecht), een regionale belasting, worden betaald, die in 2025 op 1,5 % ligt.

Voorbeeld: koopt u een nieuwbouwwoning van €300.000, dan betaalt u €30.000 BTW en €4.500 AJD, wat neerkomt op een totaal van €34.500 aan belastingen.

Bestaande woning: ITP

Als de woning tweedehands is, moet de koper ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales – overdrachtsbelasting) betalen. In de Comunidad Valenciana bedraagt het algemene tarief voor 2025 10 % van de aktewaarde tot een aankoopprijs van €1 miljoen, en 11 % als de aankoopprijs hoger is dan €1 miljoen. In bijzondere gevallen kunnen verlaagde tarieven gelden.

Verlaagde ITP-tarieven in 2025

Er bestaan verminderingen van ITP voor bepaalde kopersprofielen of soorten woningen. In sommige gevallen kan het tarief worden verlaagd naar 8 % of zelfs 6 %, als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

ITP van 8 %
Van toepassing op natuurlijke personen die hun hoofdverblijf verwerven met een aankoopprijs onder €248.000 en waarvan het jaarlijkse inkomen niet hoger is dan €25.000 individueel of €40.000 gezamenlijk.

ITP van 6 %
Beschikbaar voor grote gezinnen, personen met een handicap of kopers jonger dan 35 jaar die hun hoofdverblijf kopen, altijd binnen de vastgestelde inkomens- en prijslimieten.

AJD (zegelrecht)

AJD is een regionale belasting die zowel van toepassing is op nieuwbouw als op transacties met een hypothecair krediet. Het algemene tarief in de Comunidad Valenciana bedraagt 1,5 %, maar kan in zeer specifieke gevallen worden verlaagd tot 0,1 % (zoals hypotheken voor hoofdverblijven van jongeren of personen met een handicap).

Belastbare grondslag van AJD
De belastbare grondslag varieert naargelang het type transactie. Bij een aankoop wordt ze berekend op de aankoopprijs. Bij een hypotheek wordt ze toegepast op de hypothecaire aansprakelijkheid, die kapitaal, rente en andere posten omvat.

Gemeentelijke meerwaardebelasting (IIVTNU)

De gemeentelijke meerwaardebelasting, of Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), belast de waardestijging van de grond sinds de laatste overdracht. Hoewel ze normaal gezien door de verkoper wordt betaald, moet de koper hier rekening mee houden, want als de verkoper geen fiscaal inwoner van Spanje is, wordt deze belasting rechtstreeks aan de koper doorgerekend.

Berekening en aansprakelijkheid
Sinds 2022 kan deze belasting op twee manieren worden berekend: de objectieve methode (gebaseerd op coëfficiënten) en de reële methode (gebaseerd op de werkelijke winst). De belastingplichtige mag de gunstigste optie kiezen. Als de woning in waarde is gedaald, is er geen belasting verschuldigd.

Notaris- en registratierechten

Hoewel dit strikt genomen geen belastingen zijn, maken notariskosten en registratierechten deel uit van de fiscale uitgaven bij de aankoop van een woning. In het algemeen neemt de koper deze kosten op zich, die variëren naargelang de prijs en de omvang van de akte.

Notaris
De gemiddelde kost van de verkoopakte ligt meestal tussen €800 en €1.500, afhankelijk van de waarde van de transactie. Hypotheekakten brengen bijkomende notariskosten met zich mee.

Kadaster
De registratie van de verkoop in het Kadaster kost ongeveer 0,2 % tot 0,4 % van de waarde van het onroerend goed.

Fiscale uitgaven bij hypotheek

Wanneer de aankoop met een hypotheek wordt gefinancierd, neemt de koper specifieke kosten op zich die verbonden zijn aan dit krediet, ook al zijn sommige belastingen veranderd na de nieuwe hypotheekwet.

Belastingen gedragen door de bank
Sinds 2019 betaalt de bank de AJD op de hypotheekakte. De koper blijft echter andere kosten dragen, zoals taxatie, beheerskosten en een deel van de notariskosten.

Taxatie van het onroerend goed
De officiële taxatie, nodig om een hypotheek aan te vragen, kost doorgaans tussen €300 en €600, afhankelijk van de financiële instelling en de locatie.

Jaarlijkse belastingen na aankoop

Na de aankoop moet de nieuwe eigenaar een reeks terugkerende belastingen betalen voor het bezit van de woning, zowel gemeentelijk, regionaal als nationaal.

IBI (onroerende voorheffing – Impuesto de Bienes Inmuebles)
Een jaarlijkse belasting op het bezit van onroerend goed. Het bedrag hangt af van de kadastrale waarde en de gemeente. In kustplaatsen zoals Altea of Benissa kan dit variëren tussen €500 en €1.500 per jaar.

Afvalstofheffing
In veel gemeenten wordt een bijkomende heffing aangerekend voor afvalophaling, die varieert tussen €100 en €250 per jaar.

IRNR – inkomstenbelasting voor niet-inwoners
Als de koper fiscaal geen inwoner van Spanje is en de woning niet verhuurt, moet hij een fictief inkomen aangeven onder IRNR (Impuesto de la Renta de No Residentes). Dit wordt berekend als 1,1 % of 2 % van de kadastrale waarde, afhankelijk van de actualisering.

Andere belangrijke fiscale aspecten

Naast de belangrijkste belastingen zijn er andere factoren die de uiteindelijke kostprijs kunnen beïnvloeden of op middellange termijn fiscale verplichtingen kunnen creëren.

Aangifte van marktwaarde
Sinds 2022 kan de fiscus controleren of de aangegeven waarde overeenkomt met de referentiemarktwaarde die door het Kadaster wordt gepubliceerd. Als een lagere waarde wordt aangegeven, kan de koper worden gesanctioneerd en verplicht worden het verschil in ITP of AJD te betalen.

Schenkingen en erfenissen
Als de woning door schenking of erfenis wordt verkregen, is de ISD (Impuesto de Sucesiones y Donaciones – successie- en schenkingsrechten) van toepassing, met specifieke regionale regels. In de Comunidad Valenciana bestaan er vrijstellingen voor directe afstammelingen en echtgenoten, maar elk geval moet afzonderlijk worden bekeken.

Kan men belastingen aftrekken?
In het algemeen zijn de betaalde belastingen bij aankoop van de hoofdverblijfplaats niet aftrekbaar in de aangifte van de IRPF, tenzij de koper voor 2013 reeds verworven rechten had. De kosten kunnen echter deel uitmaken van de aankoopwaarde bij een toekomstige verkoop, waardoor de belastbare meerwaarde wordt verminderd.

Vastgoedinvesteringen
Als de woning wordt gekocht om te verhuren of als investering, kunnen bepaalde kosten aftrekbaar zijn in de IRPF of in de vennootschapsbelasting (IS), afhankelijk van de fiscale situatie van de koper.

Tips om de fiscale last te plannen

De aankoop van een woning in de Comunidad Valenciana kan 10 % tot 13 % extra bovenop de prijs betekenen, afhankelijk van het type woning, het profiel van de koper en het bestaan van een hypotheek. Een goede planning van de fiscale kosten is essentieel om verrassingen te vermijden.

Raadpleeg professionals
Voor het ondertekenen van een contract is het raadzaam een belastingadviseur te raadplegen die gespecialiseerd is in vastgoedtransacties. Bij AREA Costa Blanca beschikken wij over ervaring en technische expertise om klanten vanaf de eerste stap te begeleiden.

Scenario’s vergelijken
Het is niet hetzelfde om een nieuwbouwwoning te kopen of een bestaande woning, of om contant te betalen of met hypotheek. Het analyseren van verschillende scenario’s op voorhand maakt het mogelijk de beste keuze te maken in fiscale termen.

De visie van AREA Costa Blanca

Bij AREA Costa Blanca helpen wij elk jaar tientallen buitenlandse kopers om de werkelijke belastingen en kosten van een aankoop in de Comunidad Valenciana te begrijpen. Onze aanpak combineert duidelijkheid, juridische ervaring en persoonlijke begeleiding gedurende het hele proces. Wij weten dat een zorgeloze aankoop begint met goede fiscale informatie. Daarom werken wij met transparantie en vooruitziendheid, zodat elke klant geïnformeerde en risicoloze beslissingen kan nemen.